آهن ملت : پس از گذشت 7 ماه از انتشار آخرین اطلاعات مربوط به قیمت مسکن، مرکز آمار ایران، به تازگی گزارش جدیدی را منتشر کرده است. مطابق با این گزارش، در اسفندماه سال 1401، متوسط قیمت مترمربع آپارتمان افزایش قابل توجهی را تجربه کرده است به طوریکه با افزایش ماهانه حدود 14 درصدی، این رقم از حدود 59 میلیون تومن به 67 میلیون تومان رسیده است. روند رو به رشد افزایش قیمت، تا خردادماه سال 1402 نیز ادامه یافت و به رقم 81 میلیون تومان رسید. با این حال، با فرا رسیدن فصل تابستان و ارائه تخفیف‌های مکرر، شاهد کاهش قیمت مسکن بودیم به طوریکه رقم 81 میلیون تومان به 77 میلیون تومان تنزل یافت. در حقیقت تغییراتی که در بازار مسکن رخ داد، نشان‌دهنده میانگین قیمت‌ها بودند. در ادامه باید بگوییم قیمت روز آهن تاثیر مهمی در تعیین قیمت مسکن دارد.
یکی از بخش‌های مهمی که در این گزارش توجه ما را به خود جلب می‌کند، رکود در خرید آپارتمان، به ویژه در شهر تهران است که به نظر می‌رسد دلیل آن، کاهش انتظارات تورمی باشد. به نظر می‌رسد این مسئله می‌تواند منجر به تورمی شدن قیمت‌ها و بروز مشکلاتی در بازار مسکن باشد که به دنبال آن، نگرانی‌های مردم نیز افزایش یافته است.
میانگین قیمت مسکن در این گزارش، بر اساس شاخص هدانیک و متوسط وزنی قیمت مسکن اعلام شده است. تا قبل از این گزارش، مسئولین به دلیل اهمیت اطلاعات این آمار و ارقام برای بازار مسکن و تورم و همچنین جلوگیری از نگرانی‌ها، اینگونه از آمارها را اعلام نمی‌نمودند.
در بخش دیگری از این گزارش، به یک نکته مهم دیگر می‌رسیم که می‌گوید در سه ماه تابستان سال 1402، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران با کاهش همراه بوده است. پس از طی یک دوره افزایش قیمت شدید و تورم، بازار مسکن توانست به یک دوره کاهش قیمت برسد و قیمت مسکن در پایتخت تا حدودی کاهش یابد. در اقتصاد کشور و بازار مسکن، انتشار چنین گزارش‌هایی حائز اهمیت هستند چراکه می‌توانند بر روی اتخاذ تصمیم‌های سرمایه‌گذاری و یا خرید و فروش مسکن، تاثیر قابل توجهی داشته باشد.
مرکز آمار ایران از حدود 2 سال گذشته، اقدام به انتشار گزارش‌های رسمی که شامل میانگین حسابی قیمت مسکن است، نمود و اطلاعات مهمی را در رابطه با تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر کرد. یکی از نکات مهم این گزارش، اعلام متوسط قیمت تمامی آپارتمان‌هایی است که در یک ماه، در بازار مسکن شهر تهران معامله شده‌اند.
در این گزارش‌ها، از روش «هدانیک» برای اعلام آمار و ارقام استفاده می‌شود. به بیان دیگر، با حذف نویزهای مربوط به سن، متراژ، منطقه و… که بر میانگین قیمت مسکن تاثیرگذار هستند، این مولفه‌ها در نظر گرفته نمی‌شوند. از طرف دیگر با حذف نویزهای مربوط به عوامل مختلف و اعمال این تصفیه‌ها، اقدام به اعلام میانگین وزنی قیمت مسکن می‌نمایند.
پایتخت میانگین قیمت 77 میلیون تومانی را تجربه می کند.
بر اساس گزارش منتشرشده توسط مرکز آمار ایران، در شهریورماه سال 1402، قیمت هر متر واحد مسکونی در پایتخت به رقم ۷۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید. این رقم، در مقایسه با ماه گذشته، با کاهش 1.7 درصدی همراه بوده است. همچنین این رقم در مقایسه با زمان مشابه در سال 1401، چیزی در حدود 79 درصد افزایش داشته است.
بر اساس بررسی‌های انجام‌گرفته، در پایان شهریور در مقایسه با ابتدای تیر، متوسط قیمت مسکن در تهران با کاهش 5 درصدی همراه بوده که دلیل آن، منفی شدن تورم ماهانه مسکن در سه ماهه تابستان بوده است. همچنین در ماه تیر، متوسط قیمت مسکن در تهران در مقایسه با خرداد، مرداد و شهریور به ترتیب 2.8، 0.7 و 1.7 کاهش داشته است.
همان‌طور که پیش‌تر به آن اشاره شد، مرکز آمار به منظور محاسبه میانگین وزنی قیمت مسکن، از شاخص هدانیک بهره می‌گیرد. این شاخص قادر است تا برای محاسبه میانگین قیمت در مقایسه‌های متوالی، تغییرات کیفیت و مشخصات واحدهای مسکن را برطرف نماید. نکته قابل توجه آن است که برای عموم جامعه، متوسط قیمت مسکن از اهمیت بیشتری برخوردار است و برای آن‌ها مناسب‌تر است. این در حالیست که توجه تحلیلگران بازار مسکن عموما معطوف به میانگین وزنی قیمت مسکن است. قیمت روز پروفیل نیز به طور مستقیم در تعیین قیمت مسکن نقش مهمی دارد.
در شهر تهران و در شهریورماه سال 1402 متوسط وزنی قیمت مسکن به رقم حدودی 80 میلیون و 800 هزار تومان رسید. همچین بر اساس این گزارش، منطقه 1 پایتخت و منطقه 18 با میانگین وزنی قیمت به ترتیب 158 میلیون تومان و 41 میلیون و 500 هزار تومان بیشترین و کمترین قیمت در تهران را به خود اختصاص داده‌اند.
بررسی قیمت مسکن در بهار و تابستان 1402
بر اساس آماری که اخیرا توسط مرکز آمار ایران منتشر شده است، در سال 1401، قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت به رقم به 46 میلیون و 200 هزار تومان رسید که این رقم، در مقایسه با سال 1400، با رشد 31 درصدی همراه بوده است.
در نیمه اول سال 1402، هر مترمربع مسکن در تهران با قیمت 78 میلیون و 100 هزار تومان معامله شد. در 6 ماه اول، قیمت هر مترمربع مسکن در ماه فروردین، اردیبهشت، خرداد، تیر، مرداد و شهریور به ترتیب 73 میلیون تومان، 80 میلیون تومان، 81 میلیون تومان، 78 میلیون و 500 هزار تومان، 79 میلیون تومان و 77 میلیون و 400 هزار تومان بود.
با نگاهی گذرا به این ارقام می‌توان گفت در 6 ماه ابتدایی سال 1402، میانگین قیمت مسکن، در حال تجربه نوعی رفت‌وبرگشت کانالی بود و در کانال‌های 70 و 80 میلیون تومان با نوسان همراه بوده است.
بازار مسکن در تابستان در رکود و افول است
یکی از نکات مهم اما نامرئی که در گزارش مرکز آمار قابل توجه آن است که در شهریور سال 1402، تنها 3 هزار فقره معاملات خرید واحد مسکونی در شهر تهران انجام شده است. با توجه به کاهش حجم معاملات در ماه فروردین و تعطیلی بازار مسکن در این ماه، این تعداد معاملات از سال 98 به بعد، رقمی قابل توجه و البته بی‌سابقه بود.
دلایل بسیار متنوعی می‌توانند منجر به این افزایش ناگهانی معاملات شده باشند. گشایش‌های سیاسی مرتبط با برجام و مذاکرات آن و به دنبال آن کاهش چشمگیر انتظارات تورمی و افت قابل توجه رشد نقدینگی در سه ماهه دوم از جمله دلایلی بودند که سبب شد تا تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی ملکی در تابستان سال گذشته با کاهش چشمگیری همراه شود و به مرز صفر برسد.
به دنبال این شرایط و به اجبار، خریداران مصرفی و خانه اولی‌ها سردترین بازار مسکن پایتخت در تابستان 1402 را تجربه کرده و به حاشیه بازار منتقل شدند.
عملکرد بازار مسکن در 6 ماه ابتدایی سال 1402، یکی دیگر از نکات کلیدی و نامرئی است که به وضوح در گزارش مرکز آمار ایران قابل مشاهده است. با استناد به این گزارش، رتبه اول بازدهی در مقایسه با بازارهای رقیب، به بازار مسکن اختصاص دارد. بر اساس آمار، در نیمه اول سال 1402، بازدهی مسکن در حدود 15 درصد اعلام شده است در حالیکه بازدهی بازار بورس، بازار طلا و باز سکه به ترتیب با با 8، 3 و 10- درصد عملکرد متفاوتی از خود به نمایش گذاشتند. از سوی دیگر قیمت انواع محصولات فولادی از جمله قیمت روز ورق می تواند در تعیین قیمت نهایی مسکن اثرگذار باشد.
عدم دسترسی به آمارهای رسمی از سوی بازار مسکن
حبس آمار رسمی از وضعیت بازار مسکن و عدم انتشار آمارهای رسمی توسط مرکز آمار ایران، قطعا می‌تواند تبعات منفی به همراه داشته باشد. آمار و ارقامی که در این گزارش‌ها اعلام میشوند به طور مستقیم می‌توانند رصد دقیق تحولات بازار مسکن و به دنبال آن کشف قیمت فروش مسکن را تحت تاثیر قرار دهند. عدم اطلاع از این موارد، منجر به بروز اشتباه در تحلیل‌ها شده و می‌تواند تصمیم‌گیری‌ها را با خطا و اختلال روبه‌رو کند.
یکی از مسئولان حوزه مسکن در تیرماه سال گذشته، رقم منفی 3.8 درصد را به عنوان تورم ماهانه مسکن شهر تهران اعلام نمود. این در حالیست که مطابق با آمارهای رسمی، این رقم تورم در حدود منفی 2.8 درصد بوده است. همچنین اخیرا اعلام شد که در شهریورماه سال 1402، متوسط قیمت مسکن شهر تهران با کاهش 0.6 درصدی همراه بوده اما اگر به دقت آمارهای رسمی مرکز آمار را بررسی کنیم، متوجه خواهیم شد که این رقم، با کاهش حدود 2 درصدی، چیزی در حدودی منفی 1.7 درصد بود.
انتشار آمار و اطلاعات نادرست و همچنین حبس آمارهای دقیق، قطعا می‌تواند در اعلام میزان کاهش قیمت‌ها منجر به کم‌نمایی شود. این امر، علاوه بر اینکه متقاضیان مسکن و بازار را با مشکل روبه‌رو می‌کند، می‌تواند سبب ایجاد ضرر برای بازار نیز شود. هنگامی که بازار در حال تجربه کاهش قیمت مسکن است، توقف آمارها و حبس آن سبب می‌شود تا قیمت‌ها به نادرستی تعدیل شده و مصرف‌کننده و متقاضی برای مسکن کاهش یابد.